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公募REITs啟航!6萬億“蛋糕”好看不好啃

加入日期:2020-8-10 23:43:20

  頂尖財經網(www.243679.tw)2020-8-10 23:43:20訊:

  中國版公募REITs(不動產投資信托基金)正式啟航!

  日前,證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》(下稱《指引》),自8月7日起施行。

  部分基金公司向《國際金融報》記者透露,已經在籌備公募REITs。

  “公司目前在和券商、銀行等金融機構密切合作,積極儲備項目,參與公募REITs業務!鄙钲谝患掖笮凸既耸勘硎。

  上海一家中型公募人士則表示,公司有意向參與這塊業務,但是尚未任命REITs方面的投研負責人。

  觀望者亦有之。有3家大型公募人士稱,公司暫未涉足公募REITs業務。

  明確五大方向

  市場對中國版REITs呼聲已久。業內普遍認為,推動基礎設施REITs試點對于深化金融供給側結構性改革、提升資本市場服務實體經濟能力、豐富資本市場投融資工具等具有重要意義。

  本次《指引》共五十一條,主要包括五方面內容:

  一是明確產品定義與運作模式。公開募集基礎設施證券投資基金(下稱“基礎設施基金”)屬上市交易的封閉式公募基金,應具備以下條件:80%以上基金資產投資于基礎設施資產支持證券,通過資產支持證券和項目公司等特殊目的載體取得基礎設施項目完全所有權或經營權利;基金管理人主動運營管理基礎設施項目以獲取穩定現金流,并將90%以上合并后基金年度可供分配金額按要求分配給投資者。

  二是壓實機構主體責任,嚴控基礎設施項目質量。強化基金管理人與托管人的專業勝任要求和誠實守信、謹慎勤勉的受托職責。聚焦優質基礎設施資產,嚴把項目質量關。發揮外部管理機構、會計師事務所、評估機構等專業作用。

  三是明確基金份額發售方式,采取網下詢價的方式確定基金份額認購價格,公眾投資者以詢價確定的認購價格參與基金份額認購。

  四是規范基金投資運作,加強風險管控,夯實投資者保護機制。明確基金投資限制、關聯交易管理、款安排、基金擴募、信息披露等要求,全面落實“以信息披露為中心”,確保投資者充分知情權。

  五是明確證監會監督管理和相關自律組織管理職責,強化違規行為約束。

  REITs產品,是以不動產資產收益為分紅來源的權益性投資工具。業內對這片藍海充滿期待,有數據推算,中國公募REITs市場規?蛇_6萬億元。

  那么,這一創新型產品適合哪類投資者?

  “在低利率水平下,長期投資人如銀行資管、保險等金融機構,迫切需要尋找滿足自身負債匹配的優質資產進行長期配置,公募REITs是這類投資人較好的選擇!闭猩坛砷L精選基金經理萬億告訴《國際金融報》記者,未來產品的推廣方面,將著力尋找長期配置的投資者,從而實現期限匹配、收益和風險匹配。

  難在職能轉變

  踏入REITs這個全新的領域,基金公司面臨的挑戰不小。

  博時基金在接受《國際金融報》記者采訪時表示,對于基金公司來說,基礎設施基金的投融資管理和資產運營的職責是全新的角色定位,機遇與挑戰并存。

  投融資管理層面,《指引》規定基礎設施基金可以擴募、購買和出售資產;資產運營層面,需要制定針對性的運營策略,提升基礎設施項目的盈利水平。

  “這些都是基金管理人主動管理能力的體現,也是運作公募REITs的難點!辈⿻r基金認為,優秀的基金管理人可以通過積極的投融資管理和資產運營,為投資者創造長期超額收益。

  “對公募基金來說,公募REITs相當于增加了投行和股權項目投資管理的職能,而基金公司在此之前并不具備相關的經驗!比f億指出,公募REITs本質上是證券,不是產品,管理人不是管理產品,而是真正運營一家公司。所以,公募REITs對基金行業最大的影響是兩大職責的轉變:

  一是基金公司將是底層項目公司的實際控制人和實際運營管理人,承擔主動管理義務。

  二是公募基金將增加投行業務職能。至少要對接得上承攬、承做的職能。項目尋找、對接、組織詢價、報價、定價以及發行承銷,對公募基金是全新的工作。

  萬億認為,這兩大職責轉變將對基金公司的組織架構、公司戰略、成本、人才儲備等方面提出很大挑戰。但如果啃下這些骨頭,收獲的可能是再造一個基金公司或者彎道超車的重大意義,“也許國內會出現類似黑石一樣強大的另類資產管理人”。

  參考國外經驗,未來各家公募基金公司大概率會在原有的投資架構下,新增另類投資業務或投行業務條線,專門負責公募REITs的投資與運營、發行與承銷,相關產品也會被歸類為另類投資基金,為公募基金公司形成多樣化的產品線。

  博時基金分析,大股東或其他關聯方擁有基礎設施資產的基金公司,以及子公司類REITs項目經驗豐富的基金公司,做REITs更有優勢。

(文章來源:國際金融報)

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